La entrega de llaves puede evitar el lanzamiento, pero debe quedar acreditada
Si el inquilino devuelve voluntariamente la posesión de la vivienda antes de la fecha fijada para el lanzamiento judicial, puede dejar de ser necesario practicar esa diligencia. Sin embargo, no basta con anunciar que va a marcharse, dejar unas llaves en el buzón o afirmar que el inmueble está vacío. Lo importante es que el arrendador recupere efectivamente la posesión y que esa entrega pueda acreditarse.
El desahucio es el procedimiento judicial dirigido a recuperar la vivienda en determinados supuestos, como el impago del alquiler o la finalización del contrato. El lanzamiento es la actuación material prevista para hacer efectiva la entrega cuando resulta necesaria. Si la posesión se devuelve antes, el lanzamiento puede cancelarse conforme a las reglas del procedimiento. Pero entregar las llaves no significa que desaparezcan automáticamente las rentas pendientes, las costas u otras cantidades que puedan reclamarse.
Qué debe comunicarse y cómo acreditar la entrega
Cuando existe un procedimiento judicial abierto, conviene comunicar la devolución de la vivienda al juzgado por medio de la representación procesal que corresponda. Si intervienen abogado y procurador, podrán aportar la documentación que acredite la entrega y solicitar las actuaciones procesales oportunas. Si el arrendador recibe directamente las llaves, es recomendable documentar la fecha, la identidad de las personas que participan y la recuperación efectiva de la posesión.
- Preparar un documento de entrega, recibo o acuerdo que identifique la vivienda, la fecha y las personas que realizan y aceptan la devolución.
- Anotar qué llaves, tarjetas y mandos se entregan, así como las copias que puedan seguir existiendo. La falta de alguna copia no impide necesariamente la recuperación efectiva de la posesión.
- Comprobar, en la medida en que resulte legítimamente posible, que el inmueble ha quedado a disposición del arrendador. Si permanecen personas, pertenencias o incidencias pendientes, conviene documentarlas y aclarar su tratamiento.
- Cuando corresponda aplicar el artículo 703.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acreditar ante el letrado o la letrada de la Administración de Justicia encargado de la ejecución que se ha producido la entrega efectiva de la posesión.
No conviene entrar ni cambiar la cerradura simplemente porque el inquilino haya anunciado que devolverá las llaves. Antes debe comprobarse que la posesión se ha recuperado legítimamente. Una vez realizada una entrega válida, puede ser razonable sustituir el cilindro para evitar el uso de copias anteriores, sin que resulte obligatorio en todos los casos. Si el arrendatario había cambiado la cerradura durante el contrato, consulta qué sucede si el inquilino cambia la cerradura antes del desahucio.
¿Se cancela automáticamente la fecha de lanzamiento?
No. La entrega de las llaves no cancela por sí sola una fecha de lanzamiento señalada judicialmente. Cuando el título de ejecución consiste en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, el artículo 703.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si se entrega efectivamente la posesión antes del lanzamiento y el arrendador lo acredita ante el letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia.
El mismo precepto permite que el demandante solicite mantener la diligencia para levantar acta del estado de la finca. Además, existen situaciones anteriores a esa fase: el artículo 438.5 contempla que, cuando el demandado atiende el requerimiento respecto del desalojo sin formular oposición ni pagar las cantidades reclamadas, se dicte decreto terminando el procedimiento y dejando sin efecto el lanzamiento, con las particularidades previstas para documentar el estado del inmueble y reclamar las cantidades pendientes.
Entregar unas llaves no equivale siempre a devolver la posesión
Lo decisivo es que el arrendador haya recuperado efectivamente la disponibilidad legítima de la vivienda. Pueden existir copias antiguas o faltar alguna llave sin que eso invalide necesariamente la entrega. En cambio, una devolución anunciada pero no realizada, o una situación en la que el inmueble sigue ocupado, puede impedir considerar recuperada la posesión. Si hay un lanzamiento señalado, debe comprobarse formalmente si continúa vigente.
Lo que no queda resuelto con la devolución
Recuperar la vivienda y resolver las reclamaciones económicas son cuestiones diferentes. La entrega voluntaria puede hacer innecesario el lanzamiento, pero no extingue automáticamente las rentas impagadas, las cantidades reclamables por suministros, los daños que puedan acreditarse ni las costas que correspondan. El tratamiento depende del estado del procedimiento, de las pretensiones formuladas y de las resoluciones o acuerdos aplicables.
En particular, el artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de instar la ejecución por las cantidades reclamadas cuando el demandado atiende el requerimiento respecto del desalojo, pero no paga. Por eso es importante diferenciar la finalización de la actuación posesoria de una eventual reclamación económica pendiente.
La entrega anticipada también debe distinguirse de la devolución de llaves después de un lanzamiento ya practicado. En este último supuesto, la posesión se ha recuperado mediante una actuación judicial y la gestión posterior de los accesos puede presentar otras circunstancias. Puedes ampliar esa diferencia en cómo se entregan las llaves de una vivienda después de un lanzamiento judicial.
Los artículos 438.5 y 703.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan diferentes situaciones de devolución de la posesión y cancelación del lanzamiento. Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos constituye una referencia esencial para las obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Si existe un procedimiento abierto, lo recomendable es comunicar la entrega documentada a la representación procesal y comprobar qué efectos tiene sobre el lanzamiento y las cantidades pendientes.
