El burofax puede servir para acreditar una reclamación de rentas y afectar a la posibilidad de enervar el desahucio. Para este último efecto, el requerimiento debe ser fehaciente, haberse realizado con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y continuar la deuda impagada al presentarla. No basta con enviar cualquier burofax. Además, reclamar el pago y cumplir el requisito de negociación previa son cuestiones distintas.
Esta guía explica el marco procesal civil estatal para el desahucio por impago. No determina si una comunicación concreta cumple los requisitos legales ni sustituye el análisis del contrato y de las actuaciones realizadas.
Qué acredita un burofax y cuáles son sus límites
El burofax es un medio que puede utilizarse para documentar un requerimiento de pago. Su utilidad no depende únicamente del nombre del servicio: para invocar el efecto previsto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe poder acreditarse que se ha requerido el pago de forma fehaciente y con la antelación exigida.
Por ello, conviene distinguir entre haber enviado una comunicación y poder acreditar el requerimiento relevante para el proceso. El contenido reclamado, la comunicación al arrendatario y el momento en que se realizó son elementos que deben examinarse a la luz del artículo 22.4 de la LEC.
El requerimiento fehaciente de pago no es, por sí mismo, un requisito general para presentar la demanda de desahucio. Esto no significa que pueda prescindirse del análisis de la negociación previa exigible conforme a la LO 1/2025.
Cómo afecta a la enervación del desahucio
La enervación permite al arrendatario poner fin al procedimiento de desahucio por impago mediante el pago de las cantidades reclamadas y de las que deba al tiempo del pago, en las condiciones legales. No es una posibilidad ilimitada: el artículo 22.4 de la LEC establece supuestos en los que no procede.
En lo que respecta al requerimiento previo del arrendador, deben concurrir estas condiciones:
- Que se haya requerido el pago al arrendatario por un medio fehaciente.
- Que el requerimiento se haya realizado con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
- Que el pago no se haya efectuado cuando se presenta la demanda.
Por tanto, los 30 días se refieren a la presentación de la demanda, no al inicio informal de las gestiones. Tampoco constituyen un plazo de recuperación del inmueble ni una fecha de lanzamiento.
La ley también excluye, como regla, una nueva enervación cuando el arrendatario ya hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, con la excepción legal relativa a que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador. Este supuesto debe diferenciarse del efecto del requerimiento fehaciente previo.
Reclamar el pago no equivale automáticamente a negociar
La LO 1/2025, en sus artículos 5 y 10, regula la actividad negociadora previa y su acreditación. Con carácter general, establece esta actividad como requisito de procedibilidad para los procesos declarativos civiles y exige identidad entre el objeto de la negociación y el del litigio.
Requerimiento fehaciente de pago
Su función aquí es reclamar la deuda y, si reúne las condiciones del artículo 22.4 de la LEC, excluir la enervación por ese motivo.
Actividad negociadora previa o MASC
Su función es intentar una solución negociada del conflicto antes del proceso, en los términos exigidos por la LO 1/2025.
Un burofax no se convierte en MASC por llevar esa etiqueta ni por ser fehaciente. Puede documentar una iniciativa negociadora, pero para valorar su suficiencia hay que examinar su contenido, si realmente propone negociar, su correspondencia con el objeto del futuro litigio y la constancia de la comunicación y de su resultado. Una mera exigencia unilateral de pago no permite asegurar por sí sola que se haya cumplido el requisito.
La excepción legal relativa a la tutela sumaria de la posesión de quien ha sido despojado o perturbado no debe trasladarse automáticamente al desahucio arrendaticio por impago. Este último es la acción contemplada en el artículo 250.1.1 de la LEC.
Desde cuándo debe analizarse el requisito de negociación previa
Para los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, el análisis debe hacerse conforme al régimen de la LO 1/2025. Su disposición transitoria novena establece la aplicación a los procedimientos incoados después de su entrada en vigor.
No se impone retroactivamente ese requisito a los procedimientos anteriores. La ley contempla, no obstante, que las partes acuerden acudir a un MASC en procedimientos ya en curso. Así resulta de la disposición transitoria novena y la disposición final trigésima octava.
Qué revisar antes de atribuir efectos al burofax
- La finalidad: reclamar el pago, promover una negociación o ambas cosas, sin confundir sus requisitos.
- La prueba: que la documentación permita acreditar el requerimiento fehaciente que se pretende invocar.
- Las fechas y el pago: que se cumpla la antelación mínima legal y que la deuda siga impagada al presentar la demanda si se pretende excluir la enervación por esta vía.
- La negociación: que exista una actividad que satisfaga la LO 1/2025 y se refiera al mismo objeto del litigio.
No hay un modelo universal de burofax que garantice todos esos efectos: la reclamación de rentas, la exclusión de la enervación y la negociación previa requieren un análisis diferenciado.
El impago no autoriza a recuperar la vivienda por propia mano. En los arrendamientos sujetos a la LAU, la falta de pago puede ser causa de resolución contractual conforme a su artículo 27, pero el burofax no permite sustituir la vía legal por coacciones, cortes de suministros o cambios de cerradura para excluir al arrendatario.
