La negociación previa no afecta igual a todos los plazos. En el régimen del artículo 7 de la LO 1/2025, una solicitud de negociación que cumpla los requisitos legales interrumpe la prescripción y suspende la caducidad. Si la negociación termina sin acuerdo, la prescripción vuelve a empezar y la caducidad continúa por el tiempo que quedaba.
Además, existe un plazo de un año para conservar cumplido el requisito de negociación previa cuando sea exigible. Ese año no amplía por sí solo la duración de la acción. Así lo distingue el artículo 7 de la LO 1/2025.
Primero: identificar qué acción se ejercita para recuperar la vivienda
«Recuperar una vivienda» no identifica una única acción judicial. Antes de calcular los efectos de un medio adecuado de solución de controversias —MASC—, hay que determinar qué se reclama y por qué vía civil.
La LO 1/2025 establece, como regla general, una actividad negociadora previa para admitir demandas declarativas civiles. Sin embargo, exceptúa expresamente la tutela sumaria de la tenencia o posesión cuando quien demanda ha sido despojado o perturbado en su disfrute. Esa excepción no puede extenderse automáticamente a otras acciones de recuperación, como las derivadas de una relación arrendaticia: es necesario comprobar su objeto y las demás excepciones legales. Véanse el artículo 5 de la LO 1/2025 y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Interrupción de la prescripción y suspensión de la caducidad
Si el plazo es de prescripción
La solicitud de negociación que cumple los requisitos del artículo 7 interrumpe el plazo. El efecto se mantiene durante la negociación y, cuando esta termina sin acuerdo, comienza un nuevo cómputo del plazo aplicable.
Si el plazo es de caducidad
La solicitud suspende el plazo: no elimina el tiempo ya consumido. Al terminar la negociación sin acuerdo, el cómputo se reanuda por el tiempo que quedaba.
La diferencia es decisiva: reanudar no significa volver a disponer del plazo completo. Ambos efectos y su duración hasta la firma del acuerdo o la terminación sin acuerdo están regulados en el artículo 7 de la LO 1/2025.
El plazo sustantivo debe determinarse por separado, según la naturaleza de la acción, las reglas especiales y el derecho civil aplicable. No corresponde atribuir a toda recuperación de vivienda un mismo plazo ni presentar las reglas del Código Civil estatal como universales en territorios con derecho civil propio. Como referencia del derecho civil común, los artículos 1963, 1964 y 1973 del Código Civil regulan distintos plazos y causas de interrupción, pero no bastan por sí solos para clasificar cualquier reclamación.
Desde cuándo produce efectos la solicitud de negociación
En la negociación directa regulada por el artículo 7.1, la solicitud debe:
- Definir adecuadamente el objeto de la negociación.
- Dirigirse al domicilio personal o al lugar de trabajo conocido de la otra parte, o al medio electrónico utilizado previamente entre ambas.
- Permitir acreditar la fecha y el medio del intento de comunicación.
El efecto interruptivo o suspensivo comienza desde que consta el intento de comunicación por los medios previstos legalmente. No debe confundirse esta regla de inicio con los requisitos para acreditar después el intento negociador ante el órgano judicial. Ambas cuestiones se regulan en los artículos 7 y 10 de la LO 1/2025.
Si interviene una persona mediadora, conciliadora, experta independiente u otro tercero neutral, el artículo 7 establece reglas específicas. No procede trasladar automáticamente a esos medios el cómputo de la negociación directa.
Cuándo termina el intento sin acuerdo
No basta con afirmar que «se estuvo negociando»: la fecha de terminación determina cuándo vuelve a correr el plazo. El artículo 10 de la LO 1/2025 contempla, entre otros, estos supuestos de terminación sin acuerdo:
- Que transcurran 30 días naturales sin que se celebre una primera reunión o se obtenga respuesta escrita, en los términos legales.
- Que pasen tres meses desde la primera reunión sin acuerdo, salvo que ambas partes decidan continuar.
- Que una parte comunique por escrito a la otra que da por terminadas las negociaciones.
Por su parte, el artículo 7.1 prevé el reinicio de la prescripción o la reanudación de la caducidad si no hay primera reunión o respuesta escrita dentro de los 30 días naturales correspondientes. El punto de partida depende de si hubo recepción de la solicitud o únicamente intento de comunicación; no debe elegirse una fecha sin comprobar qué supuesto legal concurre.
El año para demandar no garantiza que la acción siga vigente
Según el artículo 7.3, para que se entienda cumplido el requisito de procedibilidad, la demanda debe presentarse dentro de un año desde la recepción de la solicitud sin respuesta o desde la terminación de la negociación sin acuerdo, según corresponda.
Si durante la negociación se acuerdan medidas cautelares, se aplica la regla especial de 20 días para presentar la demanda. Ese plazo especial no queda desplazado ni ampliado por el plazo general de un año. El artículo 7 de la LO 1/2025 contempla ambos plazos.
Son dos cómputos distintos: uno determina si la acción sigue vigente por razón de su prescripción o caducidad; el otro, si el intento negociador conserva su eficacia como requisito previo para demandar. El segundo no sustituye ni prorroga el primero.
Por tanto, no cabe concluir que siempre hay un año disponible para presentar la demanda después de negociar. Debe comprobarse también el plazo sustantivo que haya vuelto a correr. La distinción resulta del artículo 7 de la LO 1/2025.
Qué documentación permite comprobar las fechas
La actividad negociadora o su intento debe documentarse. Cuando no interviene un tercero neutral, puede acreditarse mediante un documento firmado por ambas partes o, en su defecto, mediante documentación que pruebe la recepción de la invitación o propuesta, su fecha y la posibilidad de acceder a su contenido íntegro. También debe poder acreditarse la terminación sin acuerdo conforme a los supuestos legales.
Conviene distinguir la prueba del intento y de sus fechas del contenido de las conversaciones: la negociación y su documentación son confidenciales, con las excepciones legales. No procede aportar indiscriminadamente al pleito todo lo intercambiado. Estas reglas figuran en los artículos 9 y 10 de la LO 1/2025.
Aplicación temporal y alcance de esta guía
El requisito de procedibilidad y estas reglas generales comenzaron a aplicarse el 3 de abril de 2025. La disposición transitoria novena limita las previsiones de la ley a los procedimientos judiciales incoados después de su entrada en vigor. Esa regla, referida a procedimientos judiciales, no resuelve por sí sola todos los efectos de una negociación extrajudicial iniciada antes de esa fecha. Véanse la disposición transitoria novena y la disposición final trigésima octava de la LO 1/2025.
Esta guía ofrece información general sobre acciones civiles de recuperación de vivienda. No calcula el vencimiento de una acción concreta ni aborda la prescripción de rentas impagadas.
