El llamado «desahucio exprés por ocupación» no garantiza recuperar una vivienda en un número fijo de días. La LEC contempla una modalidad específica de recuperación inmediata para determinados titulares privados de una vivienda sin su consentimiento. Su aplicación exige comprobar quién reclama, qué inmueble está afectado y los títulos que justifican la posesión. Los cinco días previstos para que los ocupantes aporten un título no son el plazo total del procedimiento. Así resulta de la reforma introducida por la Ley 5/2018.
Qué significa realmente «desahucio exprés»
Es una denominación divulgativa que puede inducir a confusión. Para entender sus requisitos hay que distinguir la tutela sumaria posesoria de la modalidad específica de recuperación inmediata de vivienda. Esta última tiene un ámbito y una legitimación propios: no es una vía universal para cualquier inmueble ni para cualquier persona que reclame su posesión. Su regulación se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
También deben separarse tres momentos: la tramitación del procedimiento, la resolución judicial y su ejecución material. La existencia de un trámite breve dentro del proceso no permite atribuir esa misma duración a la recuperación efectiva de la vivienda.
Quién puede solicitar la recuperación inmediata
La modalidad específica se refiere a una vivienda o parte de ella de la que se haya privado al demandante sin su consentimiento. Según la Ley 5/2018, pueden acudir a ella:
- Personas físicas propietarias o legítimas poseedoras por otro título.
- Entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer la vivienda.
- Entidades públicas propietarias o legítimas poseedoras de vivienda social.
Estos límites corresponden a esta modalidad concreta. No deben trasladarse a todas las acciones civiles posesorias. Tampoco cabe presentar este mecanismo como aplicable indistintamente a viviendas, locales y cualquier otro inmueble.
Ocupantes desconocidos y justificación de la posesión
La demanda de esta modalidad puede dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes. Esa posibilidad permite formular la demanda sin identificar nominalmente a todos ellos, pero no elimina el trámite para que puedan justificar su posesión, previsto en la reforma de la LEC sobre ocupación de viviendas.
Qué ocurre si se solicita la entrega inmediata
- Solicitud de entrega inmediata. Si se pide esta medida, se requiere a los ocupantes para que aporten el título que justifique su situación posesoria.
- Trámite de cinco días. El plazo para aportar ese título se cuenta desde la notificación.
- Valoración judicial. El tribunal solo puede acordar la entrega si los ocupantes no justifican suficientemente su posesión y el título aportado por el demandante basta para acreditar su derecho.
Son condiciones que deben valorarse conjuntamente: la falta de justificación de los ocupantes no sustituye la acreditación del derecho del demandante. Estas reglas figuran en la LEC consolidada.
¿Es obligatoria la negociación previa?
La tutela sumaria de la tenencia o posesión está exceptuada del requisito de actividad negociadora previa. El artículo 5.2.e de la Ley Orgánica 1/2025 recoge la excepción para quien haya sido despojado de una cosa o derecho, o perturbado en su disfrute, y solicite esa tutela sumaria.
El límite es importante: la excepción depende de la acción ejercitada, no simplemente de que el litigio afecte a una vivienda. No puede extenderse automáticamente a cualquier reclamación inmobiliaria.
Aplicación temporal de la reforma
La disposición transitoria novena, apartado 1, establece que las previsiones de la LO 1/2025 se aplican exclusivamente a procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025. No debe describirse como una exigencia retroactiva para procedimientos ya iniciados. Tanto la regla temporal como la excepción pueden consultarse en el texto consolidado de la ley.
Por qué los cinco días no garantizan recuperar la vivienda
Los cinco días corresponden al trámite para aportar un título justificativo cuando se solicita la entrega inmediata. No equivalen al tiempo total desde la demanda hasta la recuperación material de la vivienda. La decisión exige la valoración judicial descrita y debe distinguirse de su ejecución. Por ello, la regulación de la Ley 5/2018 no permite prometer una recuperación automática en ese plazo.
En síntesis: esta vía exige comprobar la vivienda afectada, la legitimación del demandante y los títulos posesorios. Permite demandar a ocupantes desconocidos y solicitar la entrega inmediata bajo condiciones legales, pero no garantiza una fecha de recuperación.
