La comunidad puede actuar contra las actividades prohibidas, dañosas o molestas, pero la ocupación de la vivienda no basta por sí sola. La acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige un requerimiento fehaciente del presidente y, si la conducta persiste, autorización de la Junta para demandar. Además, debe cumplirse el requisito de negociación previa que resulte exigible conforme a la LO 1/2025. Las medidas de cese y las posibles consecuencias sobre el uso de la vivienda dependen de una decisión judicial.
Qué actividades permiten ejercitar la acción de cesación
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prohíbe tanto al propietario como al ocupante desarrollar, en la vivienda o en el resto del inmueble, actividades:
- Prohibidas por los estatutos de la comunidad.
- Dañosas para la finca.
- Molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, el fundamento de esta acción debe ser la actividad concreta atribuida al infractor, no simplemente que la vivienda esté ocupada. La ocupación, por sí sola, no demuestra que concurra ninguna de esas categorías.
Los hechos que se invoquen deben permitir identificar qué conducta se pretende hacer cesar y por qué encaja en el artículo 7.2. No debe confundirse la existencia de un conflicto sobre la posesión con la acreditación de actividades prohibidas o perjudiciales.
Requerimiento del presidente y autorización de la Junta
La LPH establece dos requisitos diferenciados antes de ejercitar esta acción judicial. No son trámites intercambiables ni quedan sustituidos, sin más, por quejas informales de los vecinos.
- Requerimiento fehaciente de cese. El presidente debe requerir a quien realice la actividad para que cese inmediatamente, con advertencia de que se iniciarán las acciones judiciales procedentes.
- Autorización comunitaria si persiste la conducta. Si el infractor continúa, el presidente puede ejercitar la acción previa autorización de la Junta de propietarios, convocada al efecto.
La demanda debe acompañarse de la acreditación del requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de la Junta. Son documentos expresamente exigidos por el artículo 7.2 LPH. El presidente ostenta la representación legal de la comunidad en juicio conforme al artículo 13.3 de la misma ley.
Negociación previa: un requisito distinto del requerimiento LPH
Para los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, debe tenerse en cuenta el requisito general de actividad negociadora previa establecido por la LO 1/2025 para los procesos declarativos civiles. La acción de cesación del artículo 7.2 LPH no figura entre las excepciones enumeradas en el artículo 5 de la LO 1/2025.
Por ello, antes de presentar la demanda debe comprobarse y documentarse el cumplimiento del medio adecuado de solución de controversias, conocido como MASC, que corresponda. Deben verificarse los requisitos legales del medio escogido y la identidad entre el objeto de la negociación y el del litigio.
El requerimiento de cese no equivale automáticamente a cumplir el MASC. Tampoco lo sustituye el acuerdo de la Junta. Los requisitos comunitarios de la LPH y la negociación previa deben comprobarse por separado, sin dar por hecho que una comunicación unilateral cumple siempre ambas funciones.
La falta de acreditación de las circunstancias legalmente exigidas sobre la negociación previa puede determinar la inadmisión de la demanda cuando sea requisito de procedibilidad, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta explicación se refiere a la acción de cesación, sin extenderla automáticamente a otras acciones que pudieran plantearse junto a ella.
Cómo se tramita la demanda
La acción de cesación se sustancia por juicio ordinario. Así lo establece la LPH y lo contempla también el artículo 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para las acciones de propiedad horizontal que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad.
La pretensión se dirige a obtener el cese de la actividad. No equivale por sí misma a una acción para recuperar la vivienda por falta de título, resolver un arrendamiento o reclamar rentas.
Medidas cautelares y posibles consecuencias de la sentencia
Según el artículo 7.2 LPH, presentada la demanda con la documentación exigida, el juez puede acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad y otras medidas cautelares necesarias. Esta posibilidad no supone que la medida se conceda de forma automática.
La sentencia puede establecer distintas consecuencias:
- Cese de la actividad e indemnización de los daños y perjuicios que procedan.
- Si el infractor es propietario: privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad.
- Si el infractor es ocupante no propietario: la LPH prevé su inmediato lanzamiento como posible consecuencia judicial.
Estas consecuencias dependen de la decisión judicial y de las circunstancias del caso. El lanzamiento previsto por la ley no convierte esta acción en una vía automática para expulsar a cualquier ocupante.
Qué no permite hacer esta acción
La comunidad no puede ejecutar un desalojo por su cuenta. Ni el requerimiento, ni el acuerdo comunitario, ni la presentación de la demanda autorizan a expulsar por la fuerza, coaccionar, cortar suministros o cambiar ilegalmente la cerradura para impedir el acceso. La eventual medida de lanzamiento y su ejecución deben seguir el cauce judicial.
Esta es una vía civil centrada en las actividades desarrolladas en el inmueble. No debe confundirse con un desahucio por impago, una acción de recuperación posesoria o un procedimiento penal.
