La comunidad puede defender los intereses comunes y, si se cumplen los requisitos legales, promover una acción de cesación. Pero no se convierte en propietaria de una vivienda privativa ni puede reclamar su recuperación en nombre propio solo porque esté en el edificio. Deben distinguirse la actuación comunitaria y la de quien tenga derecho a poseer la vivienda.
El punto de partida es identificar qué problema existe: una cuestión relativa a elementos o servicios comunes, una conducta que pueda justificar la cesación o la necesidad de recuperar la posesión de una vivienda. Son planos distintos y no tienen necesariamente los mismos requisitos ni la misma vía judicial.
Qué corresponde a la comunidad y qué corresponde al titular de la vivienda
| Situación | Papel de la comunidad | Límite |
|---|---|---|
| Asuntos relativos a elementos, servicios o intereses comunes | Actuar mediante sus órganos dentro de las competencias comunitarias. | Esas competencias no atribuyen la propiedad ni la posesión de cada vivienda. |
| Conductas que puedan encajar en el artículo 7.2 de la LPH | Valorar la acción de cesación y cumplir sus requisitos previos. | La mera presencia de ocupantes no acredita por sí sola los presupuestos de esa acción. |
| Recuperación de una vivienda privativa | No adquiere legitimación para reclamarla por el solo hecho de pertenecer al edificio. | La pretensión corresponde a quien pueda justificar su derecho a poseer. |
La distribución de competencias y la representación por la presidencia se regulan en la Ley de Propiedad Horizontal. Por su parte, el marco procesal de la recuperación posesoria se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuándo puede utilizarse la acción de cesación
La acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH no es una respuesta automática frente a cualquier vivienda ocupada. Es necesario que la conducta reúna los presupuestos de ese precepto: la ocupación, por sí sola, no demuestra una actividad prohibida por los estatutos o dañosa que permita ejercitarla.
Cuando concurran esos presupuestos, la secuencia prevista en la LPH exige:
- Requerimiento fehaciente de la presidencia para que cese la conducta, con advertencia de acciones judiciales.
- Persistencia de la conducta después del requerimiento.
- Autorización expresa de la Junta para presentar la demanda de cesación.
Por tanto, no basta con que varios vecinos pidan que se recupere la vivienda. Debe diferenciarse el comportamiento que fundamenta la acción comunitaria de la cuestión de quién tiene derecho a poseer el inmueble.
Quién debe promover la recuperación de la vivienda
La tutela posesoria de una vivienda privativa corresponde a quien tenga derecho a poseerla y pueda fundar su pretensión en el título o situación jurídica pertinente. La comunidad no adquiere esa posición por la ubicación de la vivienda dentro del edificio.
Tampoco existe una única demanda válida para todos los supuestos. La vía depende de los hechos, del título de ocupación y del derecho a poseer que se invoque, conforme al marco de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La acción comunitaria de cesación no sustituye esa pretensión posesoria.
No recurrir a la autotutela. La respuesta no debe consistir en coacciones, cortes de suministros o cambios de cerradura ilegales para forzar la salida de los ocupantes. Deben utilizarse los cauces legales que correspondan.
Negociación previa: la excepción posesoria no sirve para cualquier demanda
El artículo 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025 establece, con carácter general y salvo sus excepciones, la actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad para los procesos declarativos del libro II y los procesos especiales del libro IV de la LEC.
Su artículo 5.2.e exceptúa la demanda que pretenda la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ella o perturbado en su disfrute. Esa excepción se refiere a una acción concreta: no se extiende automáticamente a cualquier reclamación relacionada con una vivienda ocupada, al precario, a reclamaciones arrendaticias o a la acción comunitaria de cesación.
También importa la fecha del procedimiento. Según la disposición transitoria novena, las previsiones de la ley se aplican a los procedimientos incoados después de su entrada en vigor, el 3 de abril de 2025. En los procedimientos ya en curso, las partes pueden acudir de común acuerdo a un medio adecuado de solución de controversias conforme a la LEC. La referencia es la fecha de incoación del procedimiento, no la fecha de ocupación.
La distinción esencial para decidir cómo actuar
La comunidad debe separar la defensa de los intereses comunes, la posible cesación de conductas y la recuperación de la vivienda privada. Un acuerdo comunitario no convierte a la comunidad en titular del inmueble ni elimina los requisitos de cada acción.
Fuentes oficiales: Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley Orgánica 1/2025. Los textos consolidados del BOE tienen carácter informativo; para efectos jurídicos debe atenderse a la publicación oficial.
Información general sobre el marco estatal español. La vía aplicable a un caso concreto requiere examinar sus hechos y títulos; esta guía no sustituye ese análisis.
