No es necesario acumular un número fijo de mensualidades para plantear un desahucio por impago. Lo relevante es que exista un arrendamiento y una renta u otra cantidad a cargo del arrendatario que haya vencido, sea exigible y siga pendiente de pago. La ley no establece un mínimo general de recibos ni de cuantía. Así resulta de la causa de resolución prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos y del cauce procesal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ahora bien, la existencia de deuda no es la única comprobación: para las demandas presentadas desde el 3 de abril de 2025, como regla general debe intentarse y acreditarse previamente un medio adecuado de solución de controversias —MASC—, conforme a la Ley Orgánica 1/2025.
Qué deuda puede fundamentar la demanda
La falta de pago de la renta es causa de resolución del contrato. También pueden serlo otras cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, según el artículo 27 de la LAU. No basta, por tanto, con señalar una cantidad: hay que identificar su concepto, su vencimiento y por qué resulta exigible.
No existe una regla general que obligue a esperar dos o tres meses. Pero tampoco puede concluirse que cualquier importe reclamado vaya a justificar el desahucio: una cantidad discutida o no debida exige analizar el contrato y las circunstancias. La ausencia de un umbral mínimo no garantiza que la demanda prospere.
Si se han realizado pagos parciales
Debe concretarse qué importe vencido sigue pendiente y cómo se han aplicado los pagos. Un pago parcial no permite dar por extinguida toda la deuda, pero tampoco afirmar que cualquier saldo residual baste automáticamente para obtener el desahucio. La exigibilidad y la acreditación de ese saldo deben examinarse conforme al contrato y a la ley, dentro del marco de la LAU y la LEC.
El MASC previo desde el 3 de abril de 2025
La LO 1/2025 establece, con carácter general, un intento de negociación previo como requisito para acudir a la vía civil. Cuando sea exigible, la actividad negociadora debe referirse al objeto del litigio y acreditarse en la demanda.
El desahucio arrendaticio por impago no está exceptuado de forma general. La excepción prevista para la tutela sumaria de la posesión se refiere a quien haya sido despojado o perturbado en ella; no debe confundirse con la recuperación de una finca arrendada por falta de pago.
Esta exigencia temporal no debe trasladarse a procedimientos ya iniciados antes de la entrada en vigor de la reforma, de acuerdo con su régimen transitorio.
¿Es obligatorio requerir el pago y esperar 30 días?
No como condición general para demandar. El requerimiento fehaciente de pago efectuado al menos 30 días antes de presentar la demanda tiene una función distinta: puede impedir la enervación si la deuda sigue sin pagarse al presentar la demanda. Su efecto depende de las condiciones establecidas en la LEC.
La posibilidad de enervar también está sujeta a las restantes condiciones legales, incluida la existencia de una enervación anterior o de un requerimiento previo con ese efecto. Por ello, no deben confundirse el intento de MASC y el requerimiento relevante para la enervación, ni atribuir al aviso de pago, por sí solo, el efecto de resolver el contrato o recuperar la vivienda.
Vivienda habitual, gran tenedor y vulnerabilidad
En los supuestos previstos por la LEC, pueden exigirse documentos y actuaciones adicionales relacionados con la vivienda habitual, la condición de gran tenedor del arrendador y la vulnerabilidad de la persona arrendataria.
Cuando concurran los presupuestos legales, estas exigencias pueden incluir la acreditación de la situación de vulnerabilidad y el sometimiento a un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por la Administración competente. No son requisitos universales para todos los alquileres. Su aplicación debe comprobarse antes de presentar la demanda, y el procedimiento administrativo puede depender del ámbito territorial.
En síntesis: para determinar si puede iniciarse la demanda, hay que comprobar la deuda vencida y exigible, el intento de MASC cuando corresponda y los requisitos especiales que resulten aplicables. El requerimiento previo de pago debe valorarse separadamente por sus posibles efectos sobre la enervación.
Fuentes y alcance
- Ley de Arrendamientos Urbanos: causa de resolución por falta de pago.
- Ley de Enjuiciamiento Civil: desahucio, enervación y requisitos de la demanda.
- Ley Orgánica 1/2025: MASC y régimen temporal.
Revisión documental: 27 de octubre de 2026.
Información general sobre el marco civil y procesal estatal español, no asesoramiento para un caso concreto. Esta guía no desarrolla las fases completas del juicio ni las posibles medidas de suspensión posteriores.
