Depende de la acción que se ejercite, no de que se la llame «desahucio». La regla general prevé una actividad negociadora previa, sujeta a las excepciones legales. Para recuperar una finca cedida en precario, el expediente indica que, en principio, debe intentarse un MASC. En las pretensiones de desahucio por impago o expiración del arrendamiento, no basta con aplicar la regla general: hay que comprobar si concurre una excepción legal. La tutela sumaria de la tenencia o posesión por despojo o perturbación está exceptuada cuando la demanda encaja realmente en esa acción.
Esta distinción resulta de la regla y las excepciones del artículo 5 de la LO 1/2025, en relación con las acciones del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuándo se exige un MASC antes de demandar por un inmueble
La LO 1/2025 establece, con carácter general, una actividad negociadora previa como requisito para admitir demandas civiles en los procesos declarativos del libro II y los especiales del libro IV de la LEC, salvo las materias expresamente exceptuadas. La negociación debe tener identidad de objeto con el litigio, aunque las pretensiones que después se formulen judicialmente puedan variar. Así lo dispone el artículo 5.1 y 5.2 de la LO 1/2025.
En la recuperación civil de inmuebles, la regla general y las excepciones deben analizarse según la acción efectivamente ejercitada:
| Acción ejercitada | MASC previo | Distinción relevante |
|---|---|---|
| Desahucio por impago de rentas o cantidades debidas. | No puede afirmarse que sí sin comprobar las excepciones legales aplicables. | Se contempla en el artículo 250.1.1.º LEC. La regla general no basta para determinar si procede el requisito. |
| Desahucio por expiración del plazo del arrendamiento. | No puede afirmarse que sí sin comprobar las excepciones legales aplicables. | También se contempla en el artículo 250.1.1.º LEC. Debe analizarse la pretensión junto con las excepciones legales. |
| Recuperación de una finca cedida en precario. | En principio, sí. | Es la acción del artículo 250.1.2.º LEC; el expediente no la incluye entre las excepciones descritas. |
| Tutela sumaria de la tenencia o posesión por despojo o perturbación. | No se exige por esta excepción. | Los hechos y la acción deben corresponder efectivamente al artículo 250.1.4.º LEC. |
Base normativa: artículo 250.1.1.º, 2.º y 4.º LEC y artículo 5 LO 1/2025.
La excepción posesoria no comprende cualquier desalojo
No toda demanda para recuperar un inmueble queda exenta de negociación previa. La tutela sumaria de la tenencia o posesión es una excepción específica. No se extiende automáticamente al precario, al desahucio arrendaticio ni a cualquier supuesto denominado «ocupación»; también deben comprobarse las demás excepciones legales que puedan resultar aplicables a la pretensión concreta.
Por tanto, lo decisivo es comprobar los hechos, el fundamento y la pretensión efectiva de la demanda. La denominación coloquial del conflicto no permite aplicar por sí sola la excepción del artículo 5.2 LO 1/2025, vinculada aquí a la acción del artículo 250.1.4.º LEC.
Cómo se acredita el intento de negociación
Cuando el requisito sea aplicable, la actividad negociadora debe ajustarse a los medios previstos en el artículo 5.1 LO 1/2025 y referirse al objeto del futuro litigio. Su acreditación se rige por el artículo 10 de esa ley; la documentación y exposición en la demanda deben atender también a los artículos 264 y 399 LEC.
El mero envío de un burofax no acredita automáticamente un MASC válido. La forma de justificar el intento depende del medio utilizado y de las circunstancias. No debe confundirse el justificante de envío con la acreditación suficiente de la actividad negociadora exigida.
La falta del requisito o de su acreditación puede dar lugar a la inadmisión en los supuestos legalmente establecidos. Referencias: artículos 5 y 10 LO 1/2025 y artículos 264, 399 y 403 LEC.
Desde cuándo se aplica: procedimientos nuevos y ya iniciados
La LO 1/2025 entró en vigor, con carácter general, el 3 de abril de 2025. Su disposición transitoria novena limita sus previsiones a los procedimientos incoados después de su entrada en vigor. En los procedimientos judiciales que ya estaban en curso en esa fecha, las partes pueden someterse de común acuerdo a un MASC. La fecha relevante para esta regla transitoria es la de incoación del procedimiento, según la disposición transitoria novena de la LO 1/2025.
Qué comprobar antes de preparar la demanda
- Identificar la acción: impago, expiración del arrendamiento, precario, tutela sumaria posesoria u otra.
- Verificar la regla y todas las excepciones aplicables: no concluir que el MASC es exigible o está excluido solo por la denominación de la acción.
- Si procede el MASC, delimitar su objeto: debe coincidir con el del litigio, aunque puedan variar las pretensiones judiciales.
- Conservar la acreditación exigible: conforme al medio utilizado y a las reglas de documentación de la demanda.
- Revisar la fecha de incoación: para aplicar correctamente el régimen transitorio.
Esta información se refiere al requisito negociador en la vía civil española. No determina por sí sola la acción adecuada para un caso particular.
Fuentes oficiales y revisión
- LO 1/2025, de 2 de enero: artículos 5 y 10, disposición transitoria novena y entrada en vigor.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado con actualización publicada el 7 de octubre de 2026: artículos 250, 264, 399 y 403.
Fuentes consultadas el 27 de octubre de 2026. Deben revisarse las reformas posteriores antes de aplicar esta información a un procedimiento.
