Pagar después de recibir la demanda no detiene automáticamente el desahucio. Para enervar por la vía ordinaria, el inquilino debe pagar o consignar íntegramente lo reclamado y lo adeudado hasta el momento del pago, dentro del plazo del requerimiento judicial y sin que concurra una exclusión legal. Fuera de esos requisitos, el pago no garantiza que termine la pretensión de desahucio. Así resulta del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ámbito: España, desahucios por falta de pago. Fecha de corte del expediente: 27 de octubre de 2026. La regulación especial descrita requiere actualizar su estado parlamentario antes de una publicación posterior.
Cuándo puede evitar el desahucio el pago del inquilino
La cuestión no es solo si el inquilino ha pagado, sino si ese pago reúne los requisitos de la enervación. El artículo 22.4 LEC permite esta vía cuando el demandado paga al arrendador o pone las cantidades a su disposición judicial o notarial dentro del plazo del requerimiento previsto en el artículo 438.5 LEC.
El importe debe comprender tanto todas las cantidades reclamadas como las que se adeuden en el momento del pago. Por tanto, pagar únicamente la cifra inicialmente reclamada no basta si después han vencido otras cantidades que siguen pendientes. La referencia es el régimen de enervación de la LEC.
Cuándo queda excluida la enervación ordinaria
Aunque se abone la deuda, el artículo 22.4 LEC excluye la enervación en estos supuestos:
- Si el arrendatario ya enervó una vez, salvo que el cobro no se hubiera producido por una causa imputable al arrendador.
- Si el arrendador requirió fehacientemente el pago al menos 30 días antes de presentar la demanda y la deuda seguía sin pagarse al presentarla.
Por eso deben comprobarse el requerimiento judicial, los antecedentes del arrendamiento y los requerimientos extrajudiciales. No es suficiente conocer la fecha de una transferencia. Fuente: artículo 22.4 LEC.
Qué ocurre si el pago es parcial, tardío o no permite enervar
El pago no produce por sí solo la enervación si no cubre todas las cantidades exigidas, se realiza fuera del plazo correspondiente o concurre alguna exclusión legal. En esos casos, pagar no garantiza que termine la pretensión de recuperar la vivienda: el efecto concreto depende de lo solicitado en la demanda, del momento y forma del pago y de la decisión procesal correspondiente.
No deben confundirse, por tanto, la acreditación del pago y la terminación del desahucio. Esta distinción se apoya en los requisitos procesales de la LEC.
La regla especial para determinados arrendatarios vulnerables
El expediente recoge una regla especial incorporada al artículo 22.6 LEC por el Real Decreto-ley 29/2026, con entrada en vigor el 8 de octubre de 2026. Se refiere a procesos del artículo 250.1.1.º LEC en los que se acredita la vulnerabilidad económica del arrendatario conforme a la ley y no resulta aplicable el supuesto del artículo 2.1 de ese real decreto-ley.
En este régimen, la intervención corresponde a la Administración competente. Si no ofrece una alternativa habitacional adecuada, debe enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de:
- Todas las cantidades reclamadas.
- Las cantidades devengadas hasta el pago o la consignación.
- Las costas.
Acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispone de un máximo improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer la alternativa o efectuar el pago o la consignación. Durante ese plazo se suspenden el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Es una previsión específica, no una regla por la que cualquier pago tardío del inquilino termine el proceso. Fuente: artículo 5.Dos del Real Decreto-ley 29/2026.
El supuesto excluido tiene su propia suspensión
El artículo 22.6 remite a una exclusión concreta: el supuesto del artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026. Este comprende determinados procesos promovidos, hasta el 31 de diciembre de 2030, por entidades con o sin personalidad jurídica dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precio claramente inferior a su valor de tasación, con los fines descritos en el precepto.
En ese ámbito, si la persona demandada es vulnerable y carece de alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso, incluso si ya existe una resolución de lanzamiento, siempre que no se haya ejecutado. El artículo excluye a determinados entes y entidades públicas destinados a promover y gestionar vivienda social y asequible. No es una suspensión aplicable por el mero hecho de que el arrendador sea una empresa: deben concurrir las condiciones del artículo 2.1 del Real Decreto-ley 29/2026.
Advertencia temporal. El expediente sitúa la publicación del Real Decreto-ley 29/2026 en el 7 de octubre y su entrada en vigor en el 8 de octubre de 2026. A la fecha de corte no se había confirmado el resultado de su votación parlamentaria; esa falta de confirmación no se trata como una derogación. Antes de publicar posteriormente debe comprobarse su evolución en la ficha oficial del BOE.
Pago, enervación y allanamiento no son lo mismo
- Pago: acredita el cumplimiento dinerario, pero no determina por sí solo el final de la pretensión de desahucio.
- Enervación: exige que concurran los requisitos legales correspondientes; no basta con denominar así al pago.
- Allanamiento: es una actuación procesal distinta. El pago, por sí solo, no prueba que el demandado se haya allanado.
La consecuencia debe examinarse atendiendo a las pretensiones formuladas, al momento y forma del pago y a la decisión procesal que corresponda, conforme al marco de la LEC y, cuando proceda, a la regla especial del artículo 22.6.
Qué documentación permite distinguir cada situación
- La demanda y el requerimiento judicial, para identificar las cantidades y el plazo aplicable.
- Los justificantes de pago o consignación y las cantidades vencidas hasta esa fecha.
- Los antecedentes de una posible enervación anterior.
- Los requerimientos fehacientes previos a la demanda y sus fechas.
- Si se invoca el régimen especial, la acreditación de vulnerabilidad, la alternativa habitacional y las condiciones relativas a la parte demandante.
Esta información explica los criterios generales del expediente. No determina el efecto de un pago en un procedimiento concreto sin examinar sus documentos y circunstancias.
