Cómo reclamar daños en una vivienda después de un desahucio

Esta información se refiere a daños materiales tras la terminación de un arrendamiento y la recuperación de la vivienda, bajo el marco estatal y sin perjuicio de la normativa civil especial que pudiera resultar aplicable. No describe cómo obtener el desahucio ni cómo ejecutar un lanzamiento, y no sustituye la valoración jurídica de un caso concreto.

Qué daños pueden reclamarse y qué deterioros deben distinguirse

El punto de partida es comparar cómo se recibió la vivienda y cómo se devolvió. Los artículos 1561 a 1563 del Código Civil establecen tres reglas relevantes:

• Devolución de la finca: el arrendatario debe devolverla como la recibió, salvo lo perecido o menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
• Estado inicial no descrito: si no se expresó al arrendar, se presume que la finca se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
• Responsabilidad por deterioro o pérdida: el arrendatario responde, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya.

Estas reglas no permiten convertir cualquier deterioro en una deuda automática. La reclamación debe distinguir los daños que se atribuyen al antiguo arrendatario del desgaste por el tiempo y de las causas inevitables. Tampoco deben trasladarse sin más estas reglas del arrendamiento a cualquier supuesto de ocupación sin contrato.

Cómo documentar cada desperfecto

Resulta útil organizar la prueba por daños concretos, en lugar de presentar únicamente una descripción global de que la vivienda está en mal estado. La documentación puede incluir fotografías fechadas, inventario o descripción inicial, comunicaciones, acta de entrega e informes técnicos. Su utilidad depende de qué extremo permita acreditar cada documento, conforme al régimen de responsabilidad del Código Civil y a las reglas de prueba de la LEC.

No existe una lista cerrada de documentos que garantice el resultado. La suficiencia y valoración de las fotografías, comunicaciones o informes dependen de las circunstancias de cada controversia.

Cómo justificar la cuantía: presupuestos, facturas e informes

La cantidad reclamada debe vincularse con los desperfectos identificados. Los presupuestos pueden documentar una estimación y las facturas pueden respaldar el importe de actuaciones realizadas, junto con los informes y demás pruebas disponibles. No es necesario que todo daño esté reparado antes de reclamar.

Conviene separar dos cuestiones: cuánto cuesta subsanar un desperfecto y por qué debe responder de él la persona demandada. Un presupuesto, por sí solo, no acredita quién causó el daño. La prueba del importe debe acompañarse de la documentación sobre el estado y la causa del deterioro, según el marco del Código Civil y de la LEC.

Qué vía corresponde después del desahucio

Recuperar la posesión y obtener una indemnización son pretensiones diferentes. El desahucio o el lanzamiento no deciden automáticamente la responsabilidad por los daños ni su cuantía. Una reclamación dineraria independiente debe tramitarse por el cauce civil que corresponda a su cuantía y a las pretensiones planteadas, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por ello, antes de presentar la reclamación deben concretarse tanto la cantidad solicitada como los daños que la componen. No puede determinarse el procedimiento únicamente por el hecho de que haya existido un desahucio previo.

Negociación previa: cuándo comprobar el MASC

La LO 1/2025 exige, con carácter general, una actividad negociadora previa mediante un medio adecuado de solución de controversias —MASC— para los procesos declarativos civiles comprendidos en su ámbito, con las excepciones legales.

La entrada en vigor indicada para la LO 1/2025 es el 3 de abril de 2025. Su disposición transitoria novena establece, como regla y con las salvedades previstas, la aplicación de sus previsiones a procedimientos incoados después de esa entrada en vigor. Para determinar el requisito aplicable deben comprobarse la fecha de incoación, el tipo de procedimiento y las excepciones legales.