Sí, pero no por mera voluntad ni de forma inmediata. En el régimen del artículo 9.3 de la LAU aquí explicado, el arrendador persona física puede impedir la prórroga obligatoria por necesidad una vez transcurrido el primer año, si se cumplen las condiciones legales: previsión expresa en el contrato, destino de residencia permanente y comunicación con al menos dos meses de antelación. Antes de aplicar estos requisitos debe comprobarse qué redacción de la ley rige el contrato. Artículo 9.3 y régimen transitorio de la LAU.
Referencia temporal: 27 de octubre de 2026. Información sobre arrendamientos de vivienda habitual en España; no comprende alquileres de temporada ni de uso distinto de vivienda.
Cuándo permite la LAU recuperar la vivienda por necesidad
Esta facultad no permite terminar cualquier alquiler en cualquier momento. El artículo 9.3 regula una excepción a la prórroga obligatoria, sujeta a condiciones que deben concurrir en el supuesto concreto. En la redacción analizada exige:
- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.
- Que el arrendador sea una persona física.
- Que la necesidad de ocupar la vivienda antes de transcurrir cinco años haya quedado expresamente recogida al celebrar el contrato.
- Que la vivienda se destine a residencia permanente de alguna de las personas admitidas legalmente.
- Que se comunique la necesidad al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
Estos requisitos proceden del artículo 9.3 de la LAU; no equivalen a una autorización general para recuperar inmediatamente la posesión.
Quién puede necesitar la vivienda
El destino previsto es la residencia permanente del propio arrendador, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o de su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial contemplados legalmente. No basta, por tanto, con invocar genéricamente que el propietario quiere disponer del inmueble. Personas y destinos previstos en el artículo 9.3.
Por qué importa la fecha del contrato
La exigencia de cláusula expresa de la redacción analizada no debe trasladarse automáticamente a todos los contratos anteriores. La fecha de firma y las disposiciones transitorias determinan el régimen aplicable; también deben revisarse las posibles novaciones.
Decir únicamente que el contrato es «anterior a 2019» no permite resolver todos los casos. Primero hay que identificar su régimen y después comprobar las condiciones de recuperación por necesidad que correspondan. Texto consolidado y disposiciones transitorias de la LAU.
Comunicación y ocupación efectiva
En el régimen descrito, la comunicación debe especificar la causa de necesidad y respetar el preaviso mínimo de dos meses. Para examinar si se cumple, deben contrastarse el contenido de la comunicación y la fecha en que se pretende disponer de la vivienda con las condiciones del artículo 9.3 de la LAU.
La necesidad también tiene consecuencias después de recuperar el inmueble. Si el arrendador o el familiar correspondiente no lo ocupa dentro de los tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo, salvo fuerza mayor, el arrendatario puede optar, en los términos legales, por volver a la vivienda o ser indemnizado. El ejercicio de esa opción, sus plazos y el cálculo de la indemnización requieren atender al tenor legal y a las circunstancias del caso. Consecuencias de la falta de ocupación en el artículo 9.3.
La excepción de la prórroga extraordinaria no cambia la regla general
A la fecha de referencia, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, contempla en su disposición final quinta una prórroga extraordinaria de hasta dos años, a solicitud del arrendatario, para los contratos que cumplan su ámbito y requisitos.
Frente a esa prórroga concreta prevé una excepción por necesidad real y acreditada, con comunicación conforme a los plazos y condiciones remitidos al artículo 9.3. Para esa excepción no exige que la facultad estuviera pactada expresamente en el contrato. Esta dispensa no elimina de forma general la cláusula exigida para impedir la prórroga obligatoria ordinaria.
Vigencia temporal que debe revisarse. Esta información describe el RDL 29/2026 como vigente provisionalmente a 27 de octubre de 2026, sin afirmar su convalidación parlamentaria. Su estado requiere actualización antes de utilizar esta guía después del 5 de noviembre de 2026.
El RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. No se presenta aquí como derecho ya efectivo a la fecha de referencia; desde esa fecha debe revisarse su reforma del artículo 10 de la LAU y su coordinación con la prórroga extraordinaria.
Qué comprobar antes de concluir que procede la recuperación
- Fecha del contrato, posibles novaciones y régimen temporal aplicable.
- Identidad del arrendador y cláusula de necesidad, cuando resulte exigible.
- Persona que ocupará la vivienda y destino de residencia permanente.
- Causa comunicada y cumplimiento del preaviso.
- Si se plantea la prórroga extraordinaria, sus requisitos y el alcance limitado de la excepción por necesidad.
No se debe intentar resolver un desacuerdo mediante coacciones, cortes de suministros o cambios de cerradura al margen de la vía legal. Esta guía explica las condiciones de la recuperación por necesidad, pero no sustituye el examen jurídico de un contrato concreto.
